Wenn man von einem Urteil des OLG Düsseldorf ausgeht, müssen auch Kellerräume grundsätzlich trocken sein. Das Gericht verwies einen Vermieter darauf, dass es keinen allgemeinen Grundsatz gebe, wonach ein im Kellergeschoss eines Altbaus gelegener Kellerraum durch eine angeblich üblicherweise bestehende Feuchtigkeit beeinträchtigt werden dürfe (WuM 2005, 209).
Feuchtigkeit im Keller ist fast immer bauseits bedingt
Wenn ein Keller feucht oder gar nass ist, liegt die Ursache meist in der schlechten Bausubstanz. Anzeichen für eine von außen kommende Feuchtigkeit können sich im zeitlichen Zusammenhang zu starken Regenfällen und dem kurzfristigen Auftreten der Feuchtigkeit im Keller ergeben. Zeigt sich die Feuchtigkeit nur im unteren Bereich der Kellerwand, tritt das Wasser meist aufgrund einer schlechten Isolierung vom Boden her auf. Dann steigt die Feuchtigkeit von unten in der eigentlich intakten Wand auf und tritt dann weiter oben nach innen hin aus.
Kann der Mieter den Keller nicht nutzen, weil infolge eines Starkregens Wasser eingedrungen oder infolge einer fehlenden Rückstauklappe der Kanal übergelaufen ist, steht ihm ebenso ein Mietminderungsrecht zu.
Darf der Mieter im Sinn eines vertragsgemäßen Gebrauchs einen trockenen Keller erwarten, kann er bei einem feuchten oder nassen Keller selbstverständlich die Miete mindern. Voraussetzung ist, wie bei jeder Mietminderung, dass der Mieter den Mangel bei Abschluss des Mietvertrages nicht kannte und auch bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt nicht hätte erkennen können. Sofern er nach Einzug praktisch von der Feuchtigkeit überrascht wird, steht ihm ein Mietminderungsrecht zu.
Die Minderungsquote richtet sich nach dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung und somit nach den Umständen im Einzelfall. Pauschale Vorgaben oder Erfahrungssätze gibt es nicht.
Einschlägige Gerichtsurteile:
5 % Mietminderung, wenn der Keller feucht ist (AG Düren WuM 1983, 30);
5 % Mietminderung, wenn der Keller unter Wasser steht (AG Osnabrück ZMR 1987, 342);
20 %, wenn die gesamte Fläche des Kellers eines Einfamilienhauses unbenutzbar ist (OLG Brandenburg 12 U 78/07):
0 % bei Schwitzwasserbildung in einem Neubau (LG Hannover, Urt. v. 21.05.1974, 9 S 66/74).
Nachkriegsbauten sind mängelanfällig
Keine Regel ohne Ausnahme: Die in den fünfziger Jahren gebauten und schlecht isolierten Keller in Mietshäusern sind vielfach feucht und nass. Vor allem bei Gebäuden, die nach dem Krieg errichtet wurden, müsse nach einer Entscheidung des AG München jedem Mieter bekannt sein, dass aufgrund der Wohnungsnot in sehr kurzer Zeit nur mit dem allenfalls vorhandenen Baumaterial gebaut werden und keine Bauqualität gewährleistet werden konnte, wie man sie heute kennt und berechtigterweise auch erwarten darf.So wies das Amtsgericht München in einem Mietminderungsprozess darauf hin, dass der Mietspiegel der Stadt München bei den in den fünfziger Jahren gebauten Gebäuden einen deutlich niedrigeren Grundpreis ausweist als bei Gebäuden, die vor 1929 gebaut wurden. Jeder Mieter, der in ein solches Haus einzieht, müsse damit rechnen, dass der Kellerboden schlecht gedämmt oder die Feuchtigkeitssperre unzureichend ist und in solchen Kellern Hausrat nicht ohne weiteres gelagert werden könne (AG München, Urteil vom 11.06.2010, Az. 461 C 19454/09).
Insoweit kann der Vermieter auch nicht verpflichtet werden, einen feuchten oder nassen Keller zu sanieren. Der vertragsgemäße Gebrauch eines solchen Kellers ist von vornherein auf den bestehenden Zustand ausgerichtet.
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